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Einkommensteuer - Dez. 2025
- § 21 EStG - Ortsübliche
Vermietungszeit für eine Ferien-wohnung
Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grund-sätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferien-wohnungen abgesehen von Vermietungshindernissen nicht er-heblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet.
Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu hal-ten und ein einheitliches Bild zu erlangen, ist auf die durch-schnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusam-menhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.
Sachverhalt
Die Steuerpflichtige besaß eine Ferienwohnung in einem be-liebten Tourismusort, die sie ab 2016 ausschließlich an Ferien-gäste vermietete.
Dabei wurden kontinuierlich Verluste aus der Vermietung er-zielt, die das FA nicht voll anerkennen wollte, mit Ausnahme eines Verlustjahrs.
Der Einspruch der Steuerpflichtigen wurde abgelehnt und das FG Rheinland-Pfalz wies ihre Klage ab.
Entscheidung
Im Revisionsverfahren hob der BFH die Entscheidung der Vor-instanz auf und verwies den Streitfall an das FG zur weiteren Sachaufklärung und erneuten Entscheidung zurück.
Er bestätigte zunächst die bisher maßgebenden Grundsätze, nach denen bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung Verluste ohne weitere Voraussetzungen steuerlich anzuer-kennen und damit mit anderen Einkünften verrechnet werden können.
Dafür ist erforderlich, dass die ortsübliche Vermietungszeit über einen längeren Zeitraum nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschritten wird.
Für die Ermittlung der durchschnittlichen Auslastung der Ferien-wohnung ist jedoch nicht auf das jeweilige Veranlagungsjahr, sondern auf einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.
FA und FG hatten die Grenze von 25 % unzutreffender Weise für jedes Jahr einzeln geprüft.
Daher hatten sie für ein Jahr die Vermietungsverluste steuerlich berücksichtigt, für andere Jahre hingegen nicht.
Das FG muss nunmehr die Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren prüfen und erneut entscheiden.
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