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Einkommensteuer - Nov. 2024
- § 7 EStG -
Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude
Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.
Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Boden sowie Gebäude ist lediglich geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Sachverhalt
Streitig war die Aufteilung des Kaufpreises für eine Eigentums-wohnung auf Grund, Boden und Gebäude.
Während die Steuerpflichtigen die Kaufpreisaufteilung anhand der vertraglich vereinbarten Werte für Grund und Boden sowie Gebäude vornahmen, wich das FA hiervon zulasten der Steuer-pflichtigen ab.
Im Klageverfahren wurde auf Veranlassung des FG ein Gut-achten erstellt, das seitens der Beteiligten nicht beanstandet wurde und das nur geringfügig von der vertraglichen Kaufpreis-aufteilung abwich.
Entscheidung
Das FG gab der Klage statt.
Wurde (wie im Streitfall) eine Kaufpreisaufteilung im Kaufver-trag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten An-schaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.
Wenngleich dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Ge-bäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsverein-barung ‒ zugunsten des Verkäufers ‒ ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfer-tigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung.
Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Ein-zelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmiss-brauchs i. S. v. § 42 AO seien gegeben.
Im Klageverfahren hat das FG im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall zu prüfen, ob nennens-werte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen.
Dabei darf es sich nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte zu verifizieren.
Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude ist lediglich ge-boten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Vor diesem rechtlichen Hintergrund kam das FG zu dem Er-gebnis, dass die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen war, weil keine nennenswerten Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und auf Gebäude bestanden.
Bei Vergleich der im Sachverständigengutachten ermittelten Werte mit dem vereinbarten Kaufpreis und der vereinbarten Kaufpreisaufteilung ergab sich eine unter 10 % liegende Ab-weichung von den tatsächlich realisierten Kaufpreisen.
Dabei kann nach Auffassung des FG regelmäßig davon ausge-gangen werden, dass eine Abweichung zwischen den Ergeb-nissen verschiedener Gutachten unter gleichen Annahmen bzw. eines korrekt ermittelten Verkehrswerts vom tatsächlich er-zielten Kaufpreis von ca. +/‒ 10 % bei allen Objektarten nicht ungewöhnlich sein muss.
Eine Grenze der Angemessenheit für eine vertragliche Kauf-preisaufteilung wird zwar in der höchstrichterlichen Recht-sprechung und in der Literatur nicht exakt formuliert.
Nach Auffassung des Gerichts ist aber eine Abweichung zwi-schen der vertraglich vereinbarten AfA-Bemessungsgrundlage und der nach dem Gutachten ermittelten AfA-Bemessungs-grundlage von weniger als 10 % unbeachtlich.
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