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Einkommensteuer - Jan. 2025
- § 6 EStG - Anschaffungsnahe
Herstellungskosten einer Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung bemisst sich die 15 %-Grenze für die Regelvermutung in § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EStG für an-schaffungsnahe Herstellungskosten einerseits nach den An-schaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten der angeschaf-ften Wohnung ‒ und nicht nach dem Wert des Gesamtgebäudes ‒ und anderseits nach den innerhalb von drei Jahren nach An-schaffung der Wohnung angefallenen Instandsetzungs- und Mo-dernisierungsaufwendungen des vermietenden Eigentümers.
Dazu zählen auch seine anteiligen Aufwendungen für Arbeiten an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen.
Grundsatz
Zu den (fiktiven) Herstellungskosten eines Gebäudes gehören nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i. V. m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungs-maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaf-fung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwen-dungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstel-lungskosten).
Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG), sie sind also nicht als Werbungs-kosten sofort abziehbar.
Dabei findet die Vorschrift auch im Fall einer Eigentums-wohnung Anwendung, die ebenfalls ein Gebäude im Sinne der Vorschrift ist.
Entscheidung
Bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zu anschaffungsnahen Herstel-lungskosten i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG führen, ist bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbst-ständigen Gebäudeteil abzustellen, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird und daher in verschiedene Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist.
Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in ver-schiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.
Bei Teil- und Wohnungseigentum ist danach auf die einzelne Einheit abzustellen.
Im Streitfall überstiegen die Instandsetzungsaufwendungen die nach den vorstehenden Grundsätzen ermittelte Wertgrenze, so-dass § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zur Anwendung kam.
Zu den Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ge-hören allerdings nach Satz 2 der Vorschrift nicht Aufwendungen für Erweiterungen i. S. des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, da es sich insoweit um Herstellungskosten handelt.
Im Streitfall betraf dies Aufwendungen für die Kaminentfer-nungen, die als nachträgliche Herstellungskosten der AfA-Be-messungsgrundlage zuzurechnen waren.
Das FG stellte ferner klar, dass bei Prüfung des anschaffungs-nahen Aufwands die auf das im Gemeinschaftseigentum ste-henden Bestandteile des Gesamtgebäudes entfallenden Auf-wendungen nicht unberücksichtigt bleiben dürfen.
Dies widerspräche insbesondere dem mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verfolgten Vereinfachungszweck, weil sich Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig zugleich auf das Son-dereigentum als auch auf Bereiche des Gemeinschaftseigen-tums beziehen und eine Aufteilung von hierfür einheitlich ge-tragenen Aufwendungen auch im Schätzwege regelmäßig nur unter größten Schwierigkeiten möglich wäre.
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