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Einkommensteuer - Aug. 2024
- § 6e EStG -
Miet- und Pachtgarantien als Fondsetablierungskosten
Miet- oder Pachtgarantien im Rahmen eines Immobilienanlage-projekts unter Beteiligung eines geschlossenen Immobilienfonds können Fondsetablierungskosten i. S. v. § 6e Abs. 2 EStG dar-stellen.
Sachverhalt
Streitig war, ob Aufwendungen für eine sogenannte Pre-Ope-ning-Zahlung und eine Pachtgarantie als Anschaffungskosten in Form von Fondsetablierungskosten abzuschreiben sind oder ob es sich hierbei um sofort abzugsfähige Werbungskosten han-delt.
Hintergrund
Nach § 6e Abs. 1 Satz 1 EStG gehören zu den Anschaffungs-kosten von Wirtschaftsgütern, die ein Steuerpflichtiger gemein-schaftlich mit weiteren Anlegern gemäß einem von einem Pro-jektanbieter vorformulierten Vertragswerk anschafft, auch die Fondsetablierungskosten i. S. v. § 6e Abs. 2 und 3 EStG.
Haben die Anleger in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbunden-heit keine wesentlichen Möglichkeiten zur Einflussnahme auf das Vertragswerk, gelten die Wirtschaftsgüter i. S. d. § 6e Abs. 1 Satz 1 EStG als angeschafft (§ 6e Abs. 1 Satz 2 EStG).
Entscheidung
Im Streitfall bejahte das FG Hamburg eine gemeinschaftliche Anschaffung i. S. v. § 6e Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG.
Außerdem beurteilte es die Kosten als Fondsetablierungskosten i. S. v. § 6e Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 EStG.
Gemeinschaftliche Anschaffung
Es lag ein vom Projektanbieter erstelltes vorformuliertes Ver-tragswerk vor.
Darin war die Rechtsform der gemeinschaftlichen Anlage als GmbH & Co KG, zu der die Anleger über eine Treuhänderin als Kommanditistin beitreten sollten, vorgegeben.
Der Gesellschaftsvertrag war vorformuliert.
Die an der Steuerpflichtigen beteiligten Gesellschafter hatten das streitgegenständliche Grundstück mit dem Studierenden-wohnheim gemeinschaftlich i. S. v. § 6e Abs. 1 Satz 1 EStG angeschafft.
Fondsetablierungskosten i. S. v. § 6 Abs. 2 Satz 1 EStG
Die Aufwendungen in Form der Pachtgarantiezahlung und der Pre-Opening-Zahlung waren als Fondsetablierungskosten i. S. v. § 6 Abs. 2 Satz 1 EStG anzusehen.
Danach sind Fondsetablierungskosten alle aufgrund des vor-formulierten Vertragswerks neben den Anschaffungskosten i. S. v. § 255 HGB vom Anleger an den Projektanbieter oder an Dritte zu zahlenden Aufwendungen, die auf den Erwerb der Wirtschaftsgüter i. S. v. § 6e Abs. 1 Satz 1 EStG gerichtet sind.
Die fraglichen Aufwendungen für die Mietgarantie und die Pre-Opening-Zahlung wurden im Verkaufsprospekt dem Grunde und der Höhe nach genannt und in die Wirtschaftlichkeitsberech-nungen einbezogen.
Die Anleger haben somit diese Kosten mittelbar durch ihre mit dem Beitritt zum geschlossenen Immobilienfonds zu zahlende Einlage mitfinanziert.
Diese Kommanditeinlagen dienten letztlich zur Finanzierung der Kommanditbeteiligung an der Steuerpflichtigen, die damit deren Immobilienerwerb nebst sonstigen Kosten mit finanzieren sollte.
Fondsetablierungskosten i. S. v. § 6 Abs. 2 Satz 2 EStG
Die Aufwendungen waren zudem als Fondsetablierungskosten i. S. v. § 6e Abs. 2 Satz 2 EStG einzuordnen.
Danach gehören zu den Anschaffungskosten der Anleger i. S. d. § 6e Abs. 1 Satz 2 EStG über die bereits von § 6e Abs. 2 Satz 1 EStG als Fondsetablierungskosten erfassten Aufwendungen hin-aus alle an den Projektanbieter oder an Dritte geleisteten Auf-wendungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Ab-wicklung des Projekts in der Investitionsphase.
Der Begriff des wirtschaftlichen Zusammenhangs greift weiter als die in § 6e Abs. 2 Satz 1 EStG geforderte Ausrichtung auf den Erwerb der Wirtschaftsgüter.
Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang besteht für alle Auf-wendungen, die für die Investition förderlich sind.
Er muss einen zeitlichen Bezug zur Abwicklung des Projekts in der Investitionsphase haben.
Dies ist der Zeitraum vom Beginn der Investition, die i. d. R. mit dem Treffen der Anlageentscheidung durch den Projekt-anbieter startet, bis zu deren Abschluss, mithin der Herstellung oder Anschaffung des oder der Anlageobjekte und deren ge-gebenenfalls erforderlicher Inbetriebnahme.
Diese Voraussetzungen waren in Bezug auf die Pachtgarantie und die Pre-Opening-Zahlung erfüllt.
Verfassungsmäßigkeit der rückwirkenden Anwendung
§ 6e EStG ist gemäß § 52 Abs. 14a EStG auch auf Wirt-schaftsjahre anzuwenden, die vor dem 18.12.2019 enden.
Die Vorschrift entfaltet damit Rückwirkung für den im Streitfall maßgebenden Veranlagungszeitraum 2014.
Das FG hat keine Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der rück-wirkenden Anwendung von § 6e EStG, sodass eine Verfahrens-aussetzung zur Einholung einer Entscheidung des BVerfG nach Art. 100 Abs. 1 GG i. H. v. § 13 Nr. 11, §§ 80 ff. BVerfGG nicht in Betracht kam.
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